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国五条新政一周年房子买不买观望持续中

来源: 2018年08月04日

国五条新政一周年 房子买不买观望持续中

晨报 柴春霞/摄

今年2月20日,对于中国房地产市场来说,是个值得回味的日子。不仅是因国五条新政出台,随即各地细则落地以及步步加码的措施,还因国五条掀起一波又一波的热议。国五条给房地产调控带来哪些效果和有价值启示?晨报房产周刊借助一周年节点逐一梳理。

房主:一年前买房不后悔

北京六环内房价已经突破2万了。在北京国贸附近的一家文化公司工作的孙先生,提到去年果断出手买房,坚定地说:一点也不后悔。提起去年买房的经历,孙先生仍然心有余悸,去年年初刚打算在北京买房,自己就赶上了国五条新政的出台。孙先生告诉,去年春节前,他和家人看了很多新楼盘,不是价钱太高,就是位置比较远。他和家人商量后决定在五环内买二手房,这样距离单位比较近些。去年春节后,他开始在南四环附近挑选二手房。

我本来不太着急,想多逛几个小区,比比价钱。没想到国五条新政出台了,我们最害怕的是北京征收20%个税。孙先生说,当时,他自己算了一笔账,假如北京真的征收20%个税,一套差价100万的房子要多交10多万的个税。哪怕房主自愿降价,自己还要多掏不少税钱,太不值了。

为了赶在20%个税征收前买房,孙先生迅速做了决断,订购了大兴区理想城的一套二手房,总价159万元。孙先生回忆说,我买了房很着急,不停的打催中介机构办理签,赶紧交税。他在与中介机构业务员去办理签的时候,看到经常有客户打向业务员询问税交了吗,业务员不厌其烦地重复着说您放心,我肯定会把税交了。

孙先生很幸运,他在北京国五条细则出台前办完了交税的手续,买到了自己心宜的二手房。我买的二手房是2011年交付的。按照北京国五条细则的规定,不能免税,需要交纳20%的个人所得税。幸亏我赶在20%个税征收前买了房,少交了不少税钱,真的挺划算的。

买房人:一直在等待时机

王女士和家人住在东四环管庄附近,房子面积大约70平方米。她和家人商量后决定把自己的小房子卖了,换购一套大房子。王女士在自己的小区里住惯了,打算还在本小区内置换房子。从去年初开始,她就开始在小区里看二手房了。她一点都不着急,准备多看几套房子,选个户型、价位都比较合适的房子。

去年3月底,北京国五条细则开始实施。王女士听说出售二手房要多交不少税钱,她开始犹豫了。我想再等一等,看看市场的变化。王女士说,她问了好几家中介公司,各家公司的业务员都提到了20%个税的问题,他们还说可以让购房人承担一部分税钱。

王女士算了一笔账,她出售自己的小房子,要交纳20%的个税。她准备购买90平方米左右的二手房,还要为卖房人承担一部分个税,一点都不划算。我没有换房,一直在等待时机。王女士告诉,现在,她发现自家附近的新房与二手房的价格相差不多,她考虑去逛一逛新楼盘。如果她遇到了合适的新房,就会出手的。

经纪人:满五年唯一房好卖

回忆起20%个税征收实施的情况,北京链家公司远洋山水一店经纪人孟斌说,这条税收规定对二手房市场影响很大,满五年唯一住房可以免税,所以此类房源在市场上非常抢手。其他房源销售情况大幅下滑,

细则出台后,我们的工作有了变化。孟斌说,作为经纪人,他们要寻找符合满五年唯一条件住房,这样的房子不用交税,更容易售出。他们还要帮助购房人与业主商谈价钱,劝说业主适当的降些价钱。房屋买卖双方都可以承担一定比例的税钱。

然而,商谈价钱并不是很顺利。孟斌为了劝说业主降价,总是要反复与业主沟通,说明20%个税征收的具体规定。但是不少业主还是不愿意降价,他们不理解为什么自己的房子要卖得便宜些。孟斌只得一遍又一遍重复地说着,20%个税是业主交的,现在购房人帮您承担了部分税钱,您是不是应该适当降些钱。渐渐地,有些业主听明白了,同意适当降价。市场有了转机。

孟斌说,那时,有的客户看了二手房觉得挺满意,可是一听说税钱太多

国五条新政一周年房子买不买观望持续中

,就不愿意买了。这些客户观望了一阵子,发现房价没有回落,反而继续上涨,他们又重新回到二手房市场选购房子。就这样,从去年6月开始,二手房市场逐渐复苏。

■国五条细则

北京调控打组合拳

国五条新政的出台,及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,释放了政策将持续从紧的信号。国五条新政出台前,只有部分城市执行限购政策,国五条新政出台后,限购几乎变成了全国化。通过限购政策的加强,全国各地房地产市场慢慢挤掉了投资投机的炒房人群,让住房回归刚需和改善居住的需求。

王玉珂表示,从北京国五条细则来看,北京的限购政策更严了。细则还加大了经营交易的成本,这不仅反映在按照个人转让住房所得的20%征收个人所得税,而且还反映在进一步提高二套房贷首付款比例上。买房人购买三套住房就无法办理贷款了。

在北京美联市场研究部高级经理张磊看来,在这一年来,北京国五条细则的各项措施都已经落地施行,各种政策相互配合形成了组合拳。细则在以往限购政策进行了再度的升级,从根本上来看这些政策都意在限制购房需求释放的速度,平衡市场上的供需关系,但只在需求一端限制是明显力度不够的。

去年末,北京推出了自住型商品房,是一种具有保障性质的住房新产品,从供应端加大了对中、低收入家庭的住房保障。张磊告诉,政府推出自住型商品房的效果立竿见影,2014年北京预计新增5万套自住型商品房入市,继恒大项目公开申请购买之后,金隅东坝、高井两地块的自住型商品房也已经开始在上申请。当政府宏观调控渐渐从只限制需求释放速度,向追求供需两端平衡去转化,证明宏观政策也在逐步地适应市场,相信今年两会前后的政策窗口期,国家层面将会继续在房地产方面出台相关的配套政策,以保持宏观调控政策的持续性。

■土地供应

开发商缩短开发周期

国五条新政出台后,全国一线城市的土地供应增加了,北京、上海等多个城市土地出让收入创新高。去年,北京的土地供应量较2012年有了大幅增加。全年完成132宗经营性用地成交,规划建筑面积1850.91平方米,成交金额1775.45亿。

中国房地产学会副会长陈国强对北京晨报说,由于大多数房地产企业对后市预期比较乐观,它们到北京拿地的热情高涨,导致地王频频出现。去年房地产企业资金比较充裕,手上有钱,而政府推地的策略和节奏把握得比较好,房企与政府相互配合得比较默契,所以北京土地市场才取得了大丰收。

王玉珂说,在北京,全国大牌房地产企业都会来抢地,导致地价被不断抬高。房地产企业的资金向北京这样的一、二线城市加速流动。在北京推出自住型商品房后,开发商拿地的成本加大了。因为开发商花了同样多的钱拿地,但要配建一部分自住型商品房,开发商的利润空间就减少了。为了提高资金回报率,开发商会尽量缩短新盘上市的时间。

■20%个税

市场盛传避税攻略

在国五条新政出台后,按个人转让住房所得的20%征收个人所得税,让不少购房人叫苦不迭。为了避免交纳20%个人所得税,一份避税攻略在上迅速流传开来,其中最为便捷的一招是离婚。在北京,有的购房人就通过离婚的方式来避税。

一位业内人士告诉,一对年过七旬的老夫妇在北京各有一套房子,他们准备把其中一套满五年的商品房卖了,换到东三环购房居住,这样他们可以离着儿子近些,帮助儿子照顾孩子。在北京国五条细则实施后,他们出售的房子总价300万元,需要交纳20%的个人所得税。中介公司人员劝两位老人把房价降一些,可是他们不愿意多交税钱。两位老人商量了好几天,最终选择通过离婚的方式来避税。离婚后,老太太出售自己满五年的商品房,属于是唯一的住房,可以享受免税的政策。

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