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土地增值税加码调控天价楼盘谁被清算

来源: 2018年11月23日

土地增值税加码调控 天价楼盘谁被清算

一波未平,一波又起。房产税这一王牌尚未亮出,沉疴已久的土地增值税清算政令再现江湖,且严厉程度前所未有。

在分析人士看来,增值税新令背后,是政府力图推动开发商迅速降价放量。且与房产税相比,这组调控手段对房地产商的杀伤力更为直接。

而在高端项目扎堆的一线城市,一些曾经享尽土地升值的开发商,或将面临前所未有的考验。

橡皮筋绷紧背后

土地增值税向来是房地产宏观调控的橡皮筋。

早在1993年底,国家颁布了《土地增值税暂行条例》,但一直征收不力,清算比例极低。自2002年以后,随着房地产市场价格的几波上涨,国家多次出台文件,要求严格查收土地增值税,多因种种因素不了了之。

土地增值税,按照四级累进税率计算,其因子颇为复杂。而税种制定的总体原则是,毛利越高,课税越重。长城证券此前曾做过一个测算,毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后,对净利润的影响是17.4%。而一些高端项目的影响超过30%。

面对这笔巨大税赋,开发商多以各种手段规避清算,随后税务部门改对项目按销售金额的0.5%-2%预征,项目结束后大致核定一个纳税金额,但极少严格清算。除上市公司外,并非所有开发商都能严格预提土地增值税。

此番增值税再次出台,貌似旧事重提,实则被赋予了新的含义。

自今年4月国家祭出 史上最严调控之后,全国交易量应声下跌,按照中国不动产研究中心的统计,北京市5月房屋成交量同比下降61%。与此同时,上海当月的成交量环比降幅达到7成。

事实上,开发商经历了2009年的大牛市后,手上多有充沛的现金流,导致许多项目纷纷推迟开盘,观望氛围颇为浓厚。但市场的供应量和价格下行幅度,仍未能达到政府预期的效果。

此时,房产税试点事宜尚在讨论环节,短期内难以成行,中央再推土地增值税征管政令:将土地税预征税率提高一倍;命各地在6月底前,上报当地清算计划,并选择个定价过高、涨幅过快的房地产项目作为典型清算对象。

中房信分析师薛建雄认为,其意所指,很大程度上是在迫使开发商迅速顺应市场趋势,大批放量使价格迅速回落。

稍微明智点的开发商都会算出这笔账,与其死撑后还被收高额增值税,不如现在降价回笼资金。江苏省淮安市房管局局长邵明认为,这一政令对进一步巩固调控成果,将起到很好的作用。

另一方面,土地价值在过去几年的成倍攀升,原有预征税率标准已经过时,提高税率可以大大提高地方财政收入。

按照上海一地的统计数据,当地2009年商品住宅销售面积2928.04万平方米,2009年全年商品房销售额4330.22亿元。如果预征税率提高1个百分点,等于上海全年房地产行业税收收入提高43.3亿元。

谁是被清算者

谁将成为那家清算对象?

按照此前的清算要求,清算需要满足三个条件:已转让的房地产占整个项目可售面积比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余面积已出租或自用;取得销售(预售)许可证满三年仍未售完;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。

上海一位房企副总说,增值税打击的是低地价、高房价的项目,这样的开发商恐怕容易成为众矢之的。

这一判断不无道理,至今雄踞内地豪宅榜首的汤臣一品,早在2007年就陷入了土地增值税风波。日前的汤臣集团股东大会,汤家少帅汤子嘉拒绝对土地增值税新令置评。

坐落在陆家嘴绝版地带的汤臣一品大厦项目,由四座公寓楼组成。其中A幢和C幢,分别在2005年10月29日和2006年8月3日获得预售许可证,虽然目前项目出售比例尚未达到85%,但预售许可早已满3年,已位列清算之列。

这两幢住宅的总套数为180套,总面积达到91276.19平方米。根据官方统计数据,该项目出售均价已在2007年达到约11万元/平方米,价格又随2009年6月份热卖后一路攀升,最新最高价达到18万元/平方米。

由于汤臣一品拿地较早,楼面地价未超过5000元/平方米,按照市场估算,汤臣一品项目的土地、建安、维护、配套、利息成本折合每平方米约在3万元左右。加上这么多年的人员、财务开支,再对装修、家具价格做大比例上浮,每平方米成本不会超过4万元。薛建雄说。

遵循上述标准,汤臣一品的净收入约为7万元/平方米。再去除5.5%的营业税,每平方米的增值额也达到了6.4万元,增值率超过139%。

依据土地增值税计算公式,应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数。四级累进税率中,增值率在100%和200%之间的,税率为50%,速算扣除系数为15%。汤臣一品已获预售许可超过三年的两幢住宅,应纳税额约2.51万元/平方米,应缴土地增值税总计29.1亿元。

这只是汤臣一品项目土地增值税的一部分,如果再算入目前用于出租的C幢住宅,其应缴税费还将剧增。

汤臣集团企划部主管李庆对本报说,公司将按照政府的要求办事,如果需要交(土地增值税),我们一定支持。

事实上,2006年到2009年的四年间,汤臣集团的财务报表显示,公司对名下开发项目的土地增值税自行计提总量达到13.46亿港元。

像多数上市房企一样,这笔税收计提未能真正支出。截至2009年末,汤臣公司账上现金为27.29亿港元。一旦遭政府严格清算,刚准备重振旗鼓的汤家少帅试图通过拿地盘活公司运营的新策略,将因为现金流的捉襟见肘受到极大阻碍。

执行退难进缓?

其实,类似汤臣的上市房产开发商并不在少数。如果政府要清算,我们赞成,但是要做,最好大家都搞。华丽家族董秘金鑫向本报表示,该公司每年都会依照计税口径计提,不过,如果政府只对上市公司清算,则有失公允。

沪上一位知名开发商老总告诉本报,一部分非上市房企甚至没有对这部分税收计提,一旦清算,不仅会影响企业现金流,还会影响企业盈利。

作为全国房地产标杆城市,上海豪宅遍布、毛利偏高,当地政府往往只针对企业预征1%的土地增值税,其他就不收了。

其实早在2007年,上海市地方税务局曾向各区县税务局、各财税分局转发文件,全面展开对沪房地产企业的土地增值税清算。

随着2008年金融危机爆发,楼市急转直下,政策全面放松,有关土地增值税清算的通知也不了了之。直至目前

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,上海尚未公布其清算计划和典型项目。

当然,这样的问题不仅仅存于上海一地。一些市场人士认为,楼盘的销售周期和销售成本计算难度大,可能将成为各地清算土地增值税的障碍。

这些理由都很牵强。淮安房管局局长邵明说,首先,销售项目按套、按批次都可以计算增值税;至于具体核算,清算通知也明确了,比如贷款融资利息的按实结算及其上限约束,其他费用按土地价款和建设投资的比例控制。

上述开发商表示,如果政府真正下了决心,这项工作还是可以开展下来的,即便是对现金流造成了影响,恐怕就是借贷,都得把税缴上去。

事实上,中央此番对各地的清算,并未要求严格按照四级累进利率进行征收,仅规定征收率原则上不得低于5%。与汤臣一品项目需要交纳的土地增值税数目相比,这一比率并不高。

前述开发商认为,地方政府在推进过程中,可能在不同区县的执行力度会有所不同,不过,要动真格,肯定能够做成。

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